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        政策難放松房價易下跌
        來源:搜狐網 加入時間:06月26日 10:50 瀏覽數:

          張晉華:目前住宅市場面臨的主要壓力表現為市場成交低迷。最新數據顯示,上海樓市繼2月跌入冰點以來,雖有所回暖,但整體成交依然處于低迷態勢,與去年同期水平相當。與調控政策出臺前的2009年同期相比,下降近七成。

          成交低迷有幾個原因:一是受調控政策影響,純粹的市場投資者逐漸被驅逐出住宅市場,尤其在重點大中城市和房價過快上漲的城市,市場需求已經被顯著壓制。二是目前市場成交主要以剛需為主,但受制于高房價和相對購買力的限制,剛需購房者仍難以接受目前價位,部分有購房能力的也預期房價調整,觀望情緒較濃。三是目前雖然遭遇較大的資金壓力,但大部分開發商仍不打算實質性降價,大多延遲開盤入市,等待市場轉暖,由此也導致市場供求兩不旺的狀態。

          當前房屋成交低迷,直接影響到開發商資金回籠計劃?紤]到開發商長久以來一直處于高負債率運行的情況,市場預期正在發生變化,外加融資渠道和融資額度的不斷限制和收緊,開發商銀行貸款和居民個人按揭貸款速度出現明顯回落。國家統計局數據顯示, “國8條”出臺后,2011年1-4月中國房地產企業開發資金來源中,開發商銀行貸款和居民個人按揭貸款速度出現明顯回落,其中, 2011年1-4月房地產開發銀行貸款比重約19%,增幅處于歷史低位。 1-4月房地產企業自籌資金比重處于歷史高位,達到37.4%,接近2008年樓市蕭條時期38.7%的高點。開發商目前資金壓力已開始凸顯。后市,隨著利率繼續不斷調高和存款準備金率的進一步調整,對資本密集的房地產業來講,資金鏈斷裂危機將會進一步放大。

          二看樓市走勢

          問:您預計2011年下半年樓市將走向何方?

          趙炎:根據市場規律和一般峰谷波動的經驗,我認為目前市場已經處于觸底反彈的階段。這一波成交回暖主要是由于首次置業的剛性需求入市造成的。目前市場上的小戶型產品具有較好的銷售業績也印證了這種說法。但是豪宅的成交速度并未出現相似的歷年走勢,依舊因為限購而成交低迷。

          對于下半年的市場,我在樂觀中透著悲觀。在二季度末三季度初,改善性需求將會入市,而一些高檔公寓項目也可能集中上市,總金額500萬元至1000萬元段的成交量可能擴大,屆時市場回暖的信號會更加明顯,商品住宅成交套均面積或達到110平方米。然而,若是成交過于火熱,并且價格出現控制不住的上漲趨勢的話,在三季度末,甚至更早,政府必然會出臺新一輪的調控政策。

          王凌:下半年,面對不明朗的宏觀經濟走勢,通脹、加息、流動性緊縮、人民幣升值,都將對房地產市場產生直接影響。調整和嚴控無疑依舊是2011年房地產調控主旋律,針對樓市的調控政策恐難放松,房價將進入盤整和徘徊階段。

          我認為,下半年樓市整體成交量無疑低于往年,房地產市場或將因此出現分化。一部分開發商面對銷售萎縮及貸款收緊的雙重壓力,將 “以價換量”,主動調整價格以擴大成交;而另一部分實力雄厚、資金充足的開發商將在“產品力”上下足功夫,高品質、高性價比產品的抗跌抗壓性,將會在這個充滿變數的市場中愈加充分體現。

          值得注意的是,過去兩年出讓的 “地王”今年開始陸續上市,帶動全年中高端住宅的供應總量上升。受國內通脹因素影響,高收入階層通過購入房產實現資產保值增值的需求有增無減,高端產品、豪宅交易量或將再度升溫。

          總體來看,房地產調控對房價的影響是短期的,市場本身的變化才是決定房價走勢的主要因素。

          宋會雍:下半年樓市方向整體而言還是以穩定為主,目前政府對于房企死撐價格相當敏感,不排除新一輪調控政策出臺。此外下半年樓市供應量勢必加大,房企的資金量會遭遇考驗,故下半年樓市成交價格或將下滑。

          張晴怡:下半年的政策導向仍然延續上半年從嚴調控,所以對于購房而言,無論是信貸還是稅費等條件仍然較為苛刻。但經歷了半年的消化,市場各方對于政策都有一定的接受度。

          開發商的資金壓力突現,所以短期內會增加推盤量。為應對當前的調控政策,主要面向剛需群的中小戶型可能會增加供應量。這對于剛性需求購房者而言是個機會。

          由于成交不景氣,開發商資金壓力陡增,所以下半年上市項目會出現階段性打折促銷活動。但活動都有節點性,這才會促成短期內的成交放量。長期性的降價不但會對購房者信心造成負面影響,也不利于短期內對成交的刺激,所以不太會普遍出現。由于供應放量以及促銷活動的配合,成交量也會有所上升,但大多集中于新盤房源。

          周燕:正是基于各種壓力的競相作用,下半年的樓市愈加撲朔迷離。我認為,下半年樓市將出現分化,像上海這樣的一線大城市由于大量剛需和資金聚集,樓市會有較大的市場支撐,在通脹的預期下,樓市會局部出現成交量上升的情況,這些成交主要集中在一些性價比高的剛需樓盤或高端豪宅樓盤內。估計成交高峰應集中在 “金九銀十”這個時間段內,價格方面則下浮有限,以維穩為主。對于二、三線城市,由于購房者的心理壓力和資金壓力較大,市場支撐較弱,成交量繼續低迷,價格將出現較為明顯的下浮。

          三看入市時機

          問:購房者應如何把握入市時機?

          趙炎:剛需購房者一定要現在就積極關注和追蹤心儀樓盤。目前一些 “送”面積的中小戶型商品房還是比較搶手的。此外,在保障房的壓力下,將會有一些樓盤降價求生存。因為保障房多數都是實打實的70平方米以下的兩房,所以這將是剛需客戶購買90平方米左右創新三房的最后和最好機會了。改善性購房者可以等待7月-8月間的機會。對于投資型購房者,我們覺得不限購的昆山、太倉、嘉興、湖州、舟山等長三角城市的住宅都具有一定投資價值。而上海本地的酒店式公寓和商鋪也有很好的投資前景和發展潛力。據統計今年前五個月,上海類住宅產品銷量同比翻番,銷售金額同比也上升54%。

          王凌:盡管2011年樓市存在下行的壓力,但是指望房價出現大幅下跌是不現實的。對于剛需的年輕購房者來說,適時地抓住開發商回籠資金的時機,趁促銷時期入市是不錯的選擇。加之經過樓市密集調控之后,大量延后開盤的樓盤會在2011年面市;這也許是一個能發現驚喜的年份。而對于資金并不十分寬裕的投資型購房者,買入住宅需要相當謹慎,畢竟房價漲幅將在近兩年顯著收窄,住房買入、賣出、持有成本都將提高,短線獲利機會有限,建議不妨將視線轉向有經營潛質的商業地產。

          宋會雍:購房時機無好壞之分。很多買第一套房的朋友多方求證何時是好的購房時機,我仍會耐下心來,幫他分析哪些區塊更有成長性一些,價值支撐點是哪些?然而到最后,一般還是會根據房子的戶型、朝向、周邊配套、社區氛圍等因素定下來,房價成長性敵不過眼前的實用價值。我當然會補充一句,房價總是在漲的,戶型配置比較好的房子將來改善的時候也比較好出手,聊以安慰成長性方面的失落。

          年輕剛需家庭的一個重要特征在于,家庭收入的增長極快。在3年、 5年、 10年的職業門檻上,兩個工作人口的收入基本都可以實現連續的翻番增長。其儲蓄即便從零開始,未來進入改善狀態時的經濟承受能力也會相當強勁。因此第一套房的選擇更建議以功能實現為主,包括落戶、子女教育、周邊配套、工作便利度等因素,至于此房屋價格漲的快慢,理應是解決了居屋有無問題之后的理財打算。

          而且現在房價走穩,短期內各方都不太支持房價大幅下滑。真正的抄底時機非常少見,而且即便有,也會因為付款方式等因素的影響,很難落到依賴銀行支持的剛需身上。因為沉浸在房價成長對比中,而放棄掉適合自己的優質房源尤其可惜。不如索性放棄這一構想,真正安心選房,畢竟在房價長期走平的預期中,一些專業投資客離場的意圖還是明確的,房源會更加豐富,議價空間也更有彈性。

          張晴怡:建議購房者把握項目開盤時的促銷活動。開發商為了開盤形成熱銷,會限時進行開盤促銷活動,往往在時間節點過后促銷力度有所減緩或取消,所以購房者對于關注樓盤一定要把握住開盤的時點促銷。

          對于有購房需求的購房者而言,有適合的房子時就是該購房的好時機。 CPI的居高不下,通脹壓力突顯,這都說明中長期房價不會跌,某一時間段內的整體成交均價下滑,也并不代表那一時間段內能買到適合自己的房子。打個比方,自己看中的房子近期開盤有促銷活動,可以以相對較低的折扣買到,一個月過后由于更多的促銷項目入市,全市的均價是走低了,但是自己看中的房子卻因為開盤活動過后,價格上漲了。所以切莫以抄底的心態去購買,等來的往往是錯過。

          周燕:下半年,在經歷了調整之后,迫于年底資金回籠需要,開發企業將加大供應量,提高樓盤的營銷力度,增加各種優惠促銷活動。因此“金九銀十”作為傳統銷售旺季,是購房者入市的好時機。

          張晉華:資金壓力的不斷加碼,調控政策短期內很難有所改變,下半年樓市將會進入比拼耐力的深度膠著狀態,部分小型企業或將抗不住資金壓力,率先出局,房地產業或將迎來新一輪的兼并重組潮。如果現有調控政策不變甚至調控加碼的情況下,開發商迫于資金壓力或將積極采取打折、促銷等方式來實現快速銷售。但受制于2009-2010年間高企的地價和日益提升的建筑成本,預計降價促銷幅度不會太大。迫于年報壓力及春季淡季促銷,今年四季度至2012年一季度將會是剛需購房者入市的好時機。

         

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